Onroerendgoedrecht

Regelmatig benaderen cliënten ons met het verzoek om - vóór aankoop van bijvoorbeeld een groot winkelcentrum in Duitsland - het beoogde pand aan een grondig onderzoek te onderwerpen. Dit door middel van een zogenaamde due diligence. Winkelcentra worden in Duitsland namelijk vaak in zijn geheel door één hoofdhuurder afgehuurd. Een grote jongen als Mediamarkt, Saturn, Lidl of Aldi neemt zijn intrek, en daarna volgen een warme bakker, een schoenmaker en een kapper op de voet.

Huurcontract

Als in het huurcontract van de hoofdhuurder niets staat over diens verplichting zijn zaak ook daadwerkelijk te exploiteren – in het geval van Aldi dus levensmiddelen en vaak ook nog laptops of fietsen –, kan het gebeuren dat deze huurder zijn ruimte leeg laat staan. Of hij probeert om op een andere manier gebruik te maken van zijn vierkante meters, bijvoorbeeld als restantenwinkel of opslagplaats. Onder zulke omstandigheden lopen de bakker, de schoenmaker en de kapper in zo’n winkelcentrum snel het gevaar om niet meer voldoende omzet te draaien of aan hun geldelijke verplichtingen te voldoen. Andere huurders laten in hun huurcontracten dan ook meestal een clausule opnemen waarin staat dat zij gerechtigd zijn hun contract op te zeggen, indien het verkoopconcept van het winkelcentrum in zijn geheel niet meer functioneert, of als de hoofdhuurder zijn biezen pakt dan wel zijn oorspronkelijk concept laat varen.

Due diligence

Vandaar is het van groot belang om in het kader van een due diligence door een deskundige te laten toetsen, of in het huurcontract met de hoofdhuurder de clausule is opgenomen die hem tot exploitatie van zijn winkel verplicht. Is dit niet het geval, dan staat mogelijk het hele concept op de helling en moet de koper rekening houden met aanzienlijke verliezen.

Vastgoed via een openbare veiling

De aankoop van een perceel in een gedwongen verkoop is vaak een gunstige gelegenheid, maar er zijn risico’s aan verbonden. Er zijn verschillende manieren waarop vastgoed in de markt komt.

Veilingverkoop

Een over het algemeen onderbelicht aspect is de veilingverkoop. In Duitsland worden jaarlijks tienduizenden objecten geveild, van appartement tot winkelpand. De gedwongen openbare verkoop is een uiterst gecompliceerde procedure die via de rechter dient te worden opgestart met de opdracht aan een taxateur, verscheidene veilingdagen alsmede alomvattende kennisgeving van diverse eisen.

Openbare verkoop

Om te beginnen moet de openbare verkoop worden aangevraagd bij de rechtbank. Vooraf is het zaak de hypotheek (Grundschuld) op te zeggen en hiervan formeel kennis te geven. De rechter geeft vervolgens opdracht aan een deskundige om de marktwaarde van het perceel te bepalen. Deze en enkele achterliggende fiscale vraagstukken vormen reden genoeg, de Duitse veilingprocedure alsmede de juridische en fiscale valkuilen eens onder de loep te nemen.

Checklijst voor de aankoop van een pand in Duitsland

Wie in Duitsland met het idee speelt een huis of een kavel te kopen, doet er goed aan van te voren zijn financiële mogelijkheden even op een rijtje te zetten. En naast het financiële aspect zijn er nog een aantal andere punten waar op gelet moet worden.

Financiering vastgoed

Allereerst moet een koopaspirant weten dat Duitse kredietinstituten in de regel maximaal 80% van het benodigde bedrag financieren. De bijkomende kosten kunnen al naar gelang de locatie snel oplopen tot zo’n 12%. In de deelstaat Nordrhein-Westfalen bijvoorbeeld bedraagt alleen de overdrachtsbelasting al 6,5%.

Extra kosten aanschaf vastgoed

Daarnaast zijn ook bijkomende kosten zoals makelaarsprovisie, notariskosten en de kosten voor de registratie in het Grundbuch van de gemeente. Wie dus een huis ter waarde van pakweg € 250.000 op het oog heeft moet rekenen met zo’n € 30.000 aan bijkomende kosten. Een stuk moeilijker vooraf te calculeren valt een mogelijk noodzakelijke verbouwing en modernisering van een bestaand pand. Hiervoor is vakkundig advies door een ervaren aannemer of architect zeker raadzaam, maar het verdient ook aanbeveling voor onverhoeds noodzakelijke investeringen nog wat financiële speling te hebben.

Gewenste eigenschappen van een object overwegen

Bij de keuze van een object speelt natuurlijk ook de ligging een belangrijke rol. Voor oudere mensen is een goede geneeskundige infrastructuur van belang, jonge mensen met kinderen letten vooral op de nabijheid van scholen en opvangmogelijkheden. Wie zijn eigendom wil verhuren, moet dan ook de demografische ontwikkeling in de regio in acht nemen. Wie een huis of een woning koopt, doet er bovendien goed aan vooraf grondig te overwegen welke eigenschappen het gewenste object moet hebben. Een compromis is snel gemaakt, maar veel bouwkundige aanpassingen achteraf zijn vaak met een hoop romslomp verbonden.

Energielabels

Efficiënt energieverbruik is steeds belangrijker geworden. Sinds 2009 moet bij iedere verkoop van een huis een energielabel worden overhandigd. Maar niet alleen kennis van het energieverbruik is van belang. Het is ook zinvol inzage te nemen in bouwtekeningen, verbouwingsdocumentatie en oppervlakteberekeningen, in de afschriften van de vaste kosten van een object en het uittreksel van het Grundbuchamt. Vooral bij oudere panden zijn een aantal van deze documenten vaak niet beschikbaar, waardoor belangrijke informatie ontbreekt en verzameld moet worden.